🛠 私とさくらの楽しい会話｜そのリフォーム、意味ある？

さくら：この前、空室になった部屋をオシャレにフルリフォームしてみたの！
私：おお、で？入居決まった？
さくら：うーん、まだ…ちょっと家賃も上げすぎたかも。
私：ふむ、それ自己満足リフォームってやつだな（笑）
さくら：ガーン…。

💡 工事は“費用対効果”で決めるのが原則！

私：リフォームって、「かけた金額以上の効果があるか？」を常に考える必要がある。
さくら：つまり、**「感情」じゃなくて「数字」で判断」ってことね。

📐 リフォーム利回りの方程式を使おう！

リフォーム利回り（％）=年間増加家賃リフォーム費用×100\text{リフォーム利回り（％）} = \frac{\text{年間増加家賃}}{\text{リフォーム費用}} \times 100リフォーム利回り（％）=リフォーム費用年間増加家賃​×100

例えば：

• リフォーム費用：30万円

• 月額家賃が2,000円アップ → 年間24,000円アップ
  → リフォーム利回り：8%

私：この数値が10%以上なら“やる価値あり”、5%以下なら慎重にって判断が多い。
さくら：すごい…感覚じゃなくて戦略だ！

✅ 原状回復と差別化リフォームは分けて考える

• 原状回復＝退去時に元に戻す最低限の修繕（義務）
  　→ 汚れ・破損の補修、クロス交換など

• 差別化リフォーム＝物件価値を上げるための投資（任意）
  　→ アクセントクロス、宅配ボックス、独立洗面台など

私：前者は「守り」、後者は「攻め」のリフォーム。
バランスが大事なんだ。

📊 リフォーム判断で見るべき指標

• ✅ 周辺の家賃相場と比べてどこまでUPできるか？

• ✅ 競合物件との差別化ポイントはあるか？

• ✅ 入居ターゲットのニーズと合っているか？

• ✅ 同一物件で過去のリフォーム実績はどうだったか？

✅ まとめ｜適切なリフォーム判断のポイント

• ✅ 自己満足でなく、数字（利回り）で判断する

• ✅ 原状回復と価値向上リフォームは切り分けて考える

• ✅ リフォーム利回りは最低でも8〜10%以上が目安

• ✅ 入居ターゲットと地域相場から“やるべき内容”を決める

• ✅ 見積もりは必ず複数業者で比較＆交渉

さくら：もう“映えるリフォーム”は卒業だね（笑）
私：うん、“入るリフォーム”を考えるのがプロだぞ！