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さくら：ねえねえ、「フルローンOK」とか「オーバーローン可能」って広告見るけど、ホントにそんなうまい話あるの？
私：うまい話にはカラクリがある。でも、ちゃんとした条件がそろえば現実的に可能なんだよ。
💡 フルローン・オーバーローンの違いって？
私：まず言葉の整理からだな。
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フルローン＝「物件価格＋消費税」まで銀行から借りられる
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オーバーローン＝「物件価格＋諸費用（登記・仲介手数料など）」も含めて借りられる
さくら：へぇ〜つまり、自己資金ゼロでも買えるってこと！？
私：表面上はそう。でも当然、金融機関が慎重になるから条件付きなんだ。
✅ 借りられる条件はこの2つ！
① 物件の担保評価額 ＞ 物件価格
私：たとえば3,000万円の物件でも、銀行の査定で「評価3,500万円」なら、
フルローンどころかオーバーローンの可能性が出てくる。
さくら：えっ、じゃあ「相場より安く買えた」ってことがカギ？
私：正解！いわゆる“指値成功”や“掘り出し物件”だと、評価が価格を上回ることがある。
② 買主の「信用貸出枠」が大きいこと
私：もうひとつは「あなた自身の信用力」。つまり年収・勤続年数・借入状況などの属性だな。
高年収 or 安定職（公務員・上場企業）だと、“信用貸出枠”が上乗せされることがある。
さくら：つまり「人の信用力」と「物件の評価力」どっちも高ければOKなのね！
私：うむ、それがまさに“ダブルで担保”ってわけさ。
⚠️ 注意！フル・オーバーローンの落とし穴
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毎月の返済がギリギリでキャッシュフローが残らないことも
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オーバーローン分は無担保扱いなので、金利が高めに設定されることが多い
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出口（売却）でローン残債が上回る＝売りたくても売れないパターンも…
さくら：怖…たしかに借りられるからって飛びつくのは危ないかも。
私：そう。だから“借りられるか”じゃなくて、“借りても回るか”が重要なんだ。
✅ まとめ｜フル・オーバーローンを狙える条件
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✅ 物件の担保評価額が購入価格を上回っている
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✅ 買主の信用（年収・勤続・借入状況）が高い
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✅ 金融機関との関係性や交渉もプラスに働く
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✅ 借りた後もキャッシュフローが回る設計にする
