🧠 私とさくらの楽しい会話｜心理的瑕疵のルール、2025年はどうなってる？

さくら：ねぇ、2021年に「心理的瑕疵のガイドライン」ができたって聞いたけど、2025年はどうなってるの？
私：いい質問だな。結論から言うと、基本ルールは維持されつつ、実務上の判断はより細かくなってる。
さくら：じゃあまず、2021年のルールをおさらいして！

📜 2021年ガイドラインのおさらい

私：国交省が出した指針のポイントはこれ👇

• ✅ **自然死（病死・老衰）**は原則「告知不要」

• ✅ 自殺・孤独死・事故死は「発見が遅れた場合は告知必要」

• ✅ 自殺・他殺・事故死は「発生から3年を経過したら告知不要」（ただし裁量あり）

さくら：わりと明確なようで、“グレー”な部分もあったよね。

🔍 2025年版の再検証｜実務の動きはこう変わった！

✅ 基本ルールは「2021年ガイドラインの継続」

• 「自殺＝3年で告知不要」の原則は維持

• 自然死は相変わらず告知不要、孤独死も“程度次第”で線引き

• 他殺や凄惨な事件は今も「年数関係なく告知すべき」とされがち

🔄 2025年、実務で強調されるようになったポイント

1. 地域や物件の特性による判断が重視される
   　└ 例：学生向け物件、家族向けなどで受け取り方が異なる

2. リフォームの程度や告知方法で差別化
   　└ 「事故物件」から「事故歴あり」として柔らかく伝える事例も増加

3. **ポータルサイト側の“自粛ルール”**が増えている
   　└ レインズ・SUUMOなどで“明記必須”の運用が強化中

🧩 オーナーとして押さえるべきこと

• ✅ 「事故後の原状回復＋心理ケア」込みで対応する

• ✅ 保険で金銭的ダメージは先にカバーしておく

• ✅ 3年経っても“説明責任”が求められる場面があると心得る

• ✅ トラブル防止には「賃貸借契約書に特約明記」がベター！

✅ まとめ｜心理的瑕疵の最新実務（2025）

• ✅ 自殺は3年経過で原則告知不要（ただし判断は慎重に）

• ✅ 自然死・孤独死は「程度と状況」による

• ✅ 他殺・事件性がある場合は、年数関係なく配慮すべき

• ✅ 契約書特約・保険加入・事前説明でトラブルを防ぐ

• ✅ 実務では「明文化されてないモラル対応」も重視されつつある

さくら：つまり「3年経ったから言わなくてOK！」じゃなくて、相手がどう感じるかが問われる時代なのね…
私：うむ。“法的セーフ”でも、“信用的アウト”にならないようにするのが今のオーナーの責任さ。